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Comentários fechados em O que muda com a nova lei do arrendamento

O que muda com a nova lei do arrendamento

| Geral | 12/01/2012

In Diário Económico, um excelente artigo de Mónica Silvares e Paula Cravina de Sousa.

A actualização de rendas, despejos mais céleres, revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime.

O Executivo apresentou uma nova lei do arrendamento que visa dinamizar este sector, reduzir o endividamento das famílias e promover a mobilidade social, para além de requalificar e revitalizar as cidades. As mudanças são profundas face ao regime actualmente em vigor. Saiba quais as principais linhas da nova lei.

1. COMO SERÁ FEITA A ACTUALIZAÇÃO DA RENDA?
O senhorio avança com uma proposta ao inquilino, aproximando a renda dos valores de mercado. O arrendatário pode apresentar uma contra-proposta ou dizer que não aceita. Neste caso, o contrato é denunciado e pode exigir uma indemnização. Se aceitar, terá 30 dias para o fazer e a renda é actualizada, com contrato de cinco anos, a menos que ambos optem por outra duração. Uma das características da nova reforma é que deixa de haver um prazo mínimo para os contratos de arrendamento.

2. MAS E SE O INQUILINO NÃO RESPONDER?
A falta de resposta do inquilino vale como aceitação da renda proposta pelo proprietário. Mas o inverso também é válido. E se o inquilino comunicar que não concorda, mas não indicar um valor alternativo, vale o montante indicado pelo proprietário. Mais uma vez, o inverso também é válido. Isto é, se o inquilino fizer uma contra-proposta e o senhorio não responder em 30 dias, dá-se como certa a proposta feita pelo arrendatário.

3. O QUE ACONTECE SE NÃO HOUVER ACORDO?
Se não houver acordo, o inquilino pode ser despejado. Mas terá direito a uma indemnização de 60 vezes o valor médio das duas propostas que estiveram na mesa das negociações (ou seja, cinco anos do valor médio das propostas). Por exemplo: o senhorio propõe 300 euros, mas o inquilino só aceita 200 euros de renda. O acordo falha e o valor que servirá de base à indemnização que o senhorio terá que pagar é de 250 euros. Multiplicado por 60 meses, dará 15 mil euros. O inquilino será, então, despejado. O presidente da Associação de Inquilinos Lisbonenses, Romão Lavadinho, discorda do processo indemnizatório, já que os inquilinos “estão mais interessados na garantia de habitação e não em indemnizações”. No entanto, se as duas partes não chegarem a acordo por um valor muito reduzido, então o penalizado é o senhorio que terá de pagar uma indemnização mais avultada. Ou seja, a indemnização “é agravada para o dobro ou em 50%, se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respectivamente”.

4. O QUE ACONTECE SE O SENHORIO NÃO TIVER DINHEIRO PARA PAGAR A INDEMNIZAÇÃO?
Se o senhorio não tiver dinheiro para pagar a indemnização pode, em alternativa, optar pela actualização da renda com base no valor patrimonial da casa definido pelas Finanças. Neste caso, o contrato será de cinco anos.

5. QUANTO TEMPO TEM O INQUILINO PARA ABANDONAR A CASA?
Se for o senhorio a denunciar o contrato, a proposta do Governo refere que o inquilino tem sete meses para sair. O prazo pode ser alargado para 13 meses no caso de haver crianças ou estudantes a cargo da família. Já se for o próprio inquilino a denunciar o contrato de arrendamento deve desocupar a casa em três meses, não havendo lugar a actualização de renda nem a recebimento e indemnização.

6. A FALTA DE ACORDO LEVA SEMPRE AO DESPEJO?
Não. Os idosos com mais de 65 anos ou pessoas com incapacidade superior a 60% sofrem actualização mas nunca poderão ser despejados por falha do acordo. Ou se aplica o sistema de negociação ou, se houver uma situação de carência económica, aplicam-se aumentos menores durante um período de cinco anos. Mas a renda aumentará sempre. Neste caso, no período de cinco anos o aumento da renda terá um máximo de 1/15 avos o valor da casa, apurado com base na avaliação feita pelas Finanças. No final dos cinco anos, a renda é actualizada por iniciativa do senhorio. Das 255 mil rendas antigas, 150 mil estão protegidas do despejo porque abrangem estes idosos.

7. O QUE ACONTECE AOS ARRENDATÁRIOS COM DIFICULDADES ECONÓMICAS?
Há um período transitório de cinco anos para os inquilinos com um Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) inferior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais (RMNA), o que equivale a cerca de 2.425 euros mensais por família. Mas também aqui a renda aumentará sempre, embora os inquilinos não sofram logo a subida das rendas para os valores de mercado. Se ao longo dos cinco anos, o rendimento do agregado familiar do arrendatário superar este limite, então a renda pode ser actualizada em termos gerais.

8. QUAIS OS MECANISMOS DE PROTECÇÃO?
Estes inquilinos terão que fazer prova da sua situação económica. A subida será, então, ajustada ao número de membros do agregado familiar e aos rendimentos. No caso de famílias que ganhem menos de 500 euros, a taxa de esforço nunca pode ser superior a 10% do rendimento, ou seja, o aumento será no máximo de 50 euros. Já se o rendimento se fixar entre os 2.000 e os cerca de 2.400 euros, a taxa de esforço pode ir até 25%, ou seja, pode ir até 600 euros. Mas, em qualquer dos casos há sempre que respeitar o limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 avos do valor da casa, apurado com base na avaliação feita pelas Finanças.

9. E SE AO FIM DOS CINCO ANOS, O INQUILINO CONTINUAR A TER DIFICULDADES FINANCEIRAS?
A renda é actualizada ao valor de mercado e competirá à Segurança Social encontrar resposta para a situação de carência se esta se mantiver.

10. E SE O INQUILINO NÃO PAGAR A RENDA?
Com o novo regime, o senhorio ganha o direito a cessar o contrato de arrendamento assim que perfizerem dois meses de incumprimento. O proprietário poderá desencadear o processo de despejo – procedimento especial de despejo – apresentando o caso ao novo Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), que notifica o inquilino. Este tem um mês para regularizar situação. Se o fizer, a resolução do contrato fica sem efeito. Caso contrário, o BNA emite um título de desocupação e o despejo pode ser efectivado.

11. O INQUILINO PODE REPETIR O INCUMPRIMENTO SEM CONSEQUÊNCIAS?
Não. A cessação do contrato avançará, caso o inquilino volte a registar dois meses de incumprimento. Ou seja, à segunda vez que entrar em incumprimento durante a vigência do contrato, o senhorio pode avançar com o processo de despejo.

12. OS DESPEJOS PODEM DECORRER FORA DOS TRIBUNAIS?
Sim, o novo regime abre a porta à via extrajudicial mas não corresponde às pretensões da ‘troika’ (que queria tirar estas acções dos tribunais) porque ao impedir a intervenção do juiz em certos casos seria inconstitucional. Por isso, sempre que o inquilino se opuser à via extrajudicial, a acção terá que ser remetida a um tribunal. Para o presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, Menezes Leitão, a criação do BNA não deverá dar resultado. “Os inquilinos vão opor-se ao despejo em 99% das vezes, por isso, vão sempre recorrer aos tribunais”, afirmou.

13. COMO SE EXECUTA O DESPEJO?
Se houver decisão judicial para a desocupação, o agente de execução ou o notário deslocam-se imediatamente a casa para tomar posse do imóvel. Estes podem pedir directamente a ajuda da polícia sempre que seja necessário arrombar a porta e substituir a fechadura. Mas o senhorio e o inquilino também podem acordar um prazo para desocupar a casa. Caso o arrendatário não abandone a casa no prazo previsto ou não saia de livre vontade e o procedimento especial de despejo não tenha ordem de juiz, o agente de execução ou o notário tem de apresentar um pedido no tribunal judicial para que o despejo seja efectivado em dez dias.

14. O INQUILINO PODE PEDIR O ADIAMENTO DA DESOCUPAÇÃO DA CASA?
Sim. Mas se ainda tiver dentro do prazo de oposição ao procedimento especial de despejo, e se alegar razões sociais. Para isso deve prestar todas as provas disponíveis e indicar testemunhas, no máximo três. Caberá depois ao tribunal decidir.

15. SERÁ POSSÍVEL DESPEJAR O INQUILINO PARA REALIZAR OBRAS?
Sim, se o proprietário fizer obras profundas ou demolir a casa. Para tal, basta que o senhorio comunique a denúncia do contrato, com uma antecedência de dois anos, e pagar uma indemnização ao inquilino, que corresponde a seis meses de renda e que deve ser paga no momento da entrega da casa. Já no caso de inquilinos com mais 65 anos ou deficiência superior a 60%, o senhorio é obrigado a realojar os inquilinos, no mesmo concelho e em condições semelhantes.

16. E SE O PROPRIETÁRIO NÃO FIZER AS OBRAS?
O Governo prevê “a responsabilização severa do senhorio que, após a denúncia do contrato” “não execute as correspondentes obras”. No entanto, a proposta de Lei não especifica como será feita essa responsabilização severa.

17. EM QUE OUTRAS SITUAÇÕES O SENHORIO PODE PEDIR O DESPEJO?
O senhorio pode ainda pedir o despejo se o inquilino atrasar os pagamentos por mais de oito dias por quatro vezes seguidas ou intercaladas durante um ano.

18. O QUE ACONTECE NO CASO DO ARRENDAMENTO COMERCIAL?
A proposta do Governo também prevê a possibilidade de actualização da renda mediante negociação. Mas ficou também previsto um período de transição aplicado a micro-entidades. São consideradas PME, as empresas que cumprirem dois de três critérios: balanço total de 500 mil euros, um volume de negócios líquido de 500 mil euros e cinco empregados durante o exercício (número médio de empregados durante o período). Para Menezes Leitão, estes critérios fazem com que a maioria dos estabelecimentos comerciais se enquadre no período de transição. “Faz com que a liberalização seja meramente teórica”.

Comentários fechados em Arrendar vs comprar

Arrendar vs comprar

| Geral | 11/01/2012

A compra de uma casa é, para a maioria das pessoas, o maior investimento da sua vida. Convém, por isso ponderar bem, e analisar todos os factores antes de tomar uma decisão. Ao ponderar há quem conclua que não pode, ou que não lhe interessa a compra, e opte pelo arrendamento. Há vantagens e desvantagens em ambas as opções.

Se, por hipótese, não tem uma situação profissional estável, ou se a sua actividade necessitar de uma elevada mobilidade, o arrendamento poderá ser a melhor solução.

Ora vejamos as vantagens de optar pelo arrendamento:

  • Menor investimento inicial;
  • Ausência de vínculo a longo prazo;
  • Não tem despesas de condomínio;
  • Não paga imposto sobre o imóvel;

Como desvantagens podemos apontar:

  • Pagar por algo que nunca será seu;
  • Não aumenta o seu património;
  • Fica dependente, em parte, do senhorio;

Havendo disponibilidade financeira, a maioria dos portugueses prefere comprar casa em vez de arrendar, e a diferença de valores entre a prestação mensal para compra e uma renda mensal não é assim tão elevada, tornando a compra mais apetecível. No entanto, as recentes alterações à lei do arrendamento, e as declarações do governo, apontam no sentido de dar maior apoio ao sector do arrendamento. Se assim for, poderá tornar-se mais apetecível arrendar casa.

Comentários fechados em Arrendar é solução de recurso face à subida dos empréstimos

Arrendar é solução de recurso face à subida dos empréstimos

| Geral | 09/01/2012

“O agravamento do ‘spread’ bancário e as dificuldades no acesso ao crédito obriga os particulares a escolherem o arrendamento em vez da compra de casa.”

Segundo o Diário Económico, arrendar é a solução para quem procura casa.

“A ausência de capacidade financeira das famílias, o agravamento das condições no acesso ao crédito, maior mobilidade e a instabilidade no emprego são razões centrais para o aumento acelerado da procura de arrendamento, em detrimento da compra de casa. Porque, na verdade, a cultura enraizada do Sul da Europa prefere a propriedade ao arrendamento.”

 

Leia aqui a notícia completa

 

Comentários fechados em Senhorios com dívidas ao fisco impedidos de fazer despejos

Senhorios com dívidas ao fisco impedidos de fazer despejos

| Geral | 08/01/2012

Fique a saber que se é senhorio e tem dívidas ao fisco referentes à habitação que está a arrendar não poderá beneficiar do mecanismo de despejo simplificado promovido pela nova reforma do arrendamento, que prevê ainda que o Estado pague até cinco meses de renda a desempregados.

Fonte oficial do ministério de Assunção Cristas, em declarações ao «Diário Económico» referiu que, «o procedimento especial de despejo apenas pode ser utilizado relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto de selo tenha sido liquidado».

Uma das principais novidades introduzidas relativas a esta matéria passa pela criação de um balcão nacional do arrendamento, que tem como principal objectivo acelerar os despejos de forma extrajudicial.

Esta reforma do arrendamento urbano foi aprovada na passada quinta-feira em Conselho de Ministros.

Apesar de recente, as medidas já contam com a contestação de proprietários e inquilinos, que criticam o facto de não terem sido ouvidos.

O governo já explicou que as alterações pretendem dinamizar o mercado de arrendamento e de reabilitação urbana.

A proposta com a nova reforma do arrendamento já está no parlamento.

Dados do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana revelam que, desde 2006, quase 35% dos subsídios de renda foram aprovados.

 

Comentários fechados em Arrendamento: Governo quer dar vida aos centros históricos

Arrendamento: Governo quer dar vida aos centros históricos

| Geral | 07/01/2012

Miguel Relvas, ministro-adjunto e dos Assuntos Parlamentares, disse hoje, que o Governo aposta da reabilitação dos centros históricos, designadamente através de alterações à Lei do Arrendamento.

Miguel Relvas defendeu, citado pela Lusa, que «é preciso voltar a dar vida aos nossos centros históricos», rejeitando o modelo de desenvolvimento do país seguido por sucessivos governos nas últimas décadas, por não ter conseguido «gerar harmonia» no território, nem ter criado condições de vida nas áreas urbanas, quer a idosos, quer a jovens.

Desenvolvimento da notícia na Agência Financeira

Comentários fechados em Candidaturas ao Arrendamento Porta 65 terminam já na Segunda-feira.

Candidaturas ao Arrendamento Porta 65 terminam já na Segunda-feira.

| Geral | 07/01/2012

O prazo para formalizar as candidaturas ao quarto e último período de candidaturas de 2011 ao programa de arrendamento jovem Porta 65 termina já na próxima Segunda-feira às 20 horas. Se está a pensar em concorrer, tem de se apressar.

O programa nunca foi muito popular, e teve vários problemas e sucessivas revisões, que continuaram a ser impopulares. Aparentemente o governo está a estudar um movo conjunto de alterações, pois segundo Assunção Cristas, o programa está «descaracterizado» e sem capacidade para «atingir os objectivos» a que se propõe. “É preciso perceber qual é a melhor forma de cumprir os objectivos para o qual o programa foi criado. Não estou certa de que a forma como foi desenhado o programa seja o melhor”, afirmou.

Nos últimos anos, apesar do aumento da procura por este apoio ter aumentado, são cada vez mais jovens que ficam de fora dos apoios do Estado ao arrendamento.

Comentários fechados em Quanto custam as rendas em Lisboa?

Quanto custam as rendas em Lisboa?

| Geral | 03/01/2012

O Jornal de Negócios apresenta hoje uma infografia com os valores médios das rendas em Lisboa.
É uma excelente maneira de apresentar a informação, e que pode ajudar quem procura arrendar casa.
De uma forma global, mais de 55% das rendas têm valor inferior a 60€, com mais de 75% a situar-se abaixo dos 200€. Estes valores reflectem a qualidade do nosso mercado de arrendamento de casas.

A infografia apresenta os valores médios das rendas para Lisboa:

Até 60€ – 55.5%
De 61€ a 200€ – 27.2%
De 201€ a 500€ – 8.7€
Acima de 500€ – 8.6%

Depois apresenta a mesma segmentação para as várias freguesias de Lisboa, onde se podem encontrar valores muito divergentes, comparando os bairros tradicionais com as zonas mais modernas.

Fonte: http://www.jornaldenegocios.pt

Comentários fechados em Lisboa. Arrendamento de escritórios sofre a maior queda desde 1998

Lisboa. Arrendamento de escritórios sofre a maior queda desde 1998

| Geral | 02/01/2012

Segundo o jornal i, o ano de 2011 terminou com uma quebra de 26 mil m2 de escritórios arrendados em Lisboa, comparando com 2010, apresentando assim os piores índices dos últimos 13 anos, altura em que passou a ser analisado pela Lisbon Prime Index.

Notícia original: Lisboa. Arrendamento de escritórios sofre a maior queda desde 1998

É mais um sinal da frágil situação económica do país.

 

Comentários fechados em 6 pontos importantes sobre a nova lei do arrendamento

6 pontos importantes sobre a nova lei do arrendamento

| Geral | 30/12/2011

Sobre a nova lei do arrendamento apresentada ontem pela ministra Assunção Cristas, é natural que surjam algumas dúvidas, pelo que apresentamos aqui uma lista de 6 pontos de interesse, sob a forma de perguntas e respostas:

1) Quem está abrangido pela nova lei?
À partida estão todos os contratos de arrendamento. No entanto, o foco principal incide sobre os contratos anteriores a 1990. Um ponto que se aplica aos novos contratos tem a ver com a redução da duração mínima dos contratos que passa a ser de 2 anos.

2) Quando entra em vigor a nova lei?
Não há ainda uma data definida. O diploma que regulamenta a nova lei do arrendamento deve ser aprovado nos próximos 90 dias, mas ainda falta definir o regime fiscal, e há também uma actualização do valor patrimonial dos imóveis antigos para actualização do IMI.

3) Como se fará a adaptação do valor da renda?
Para contratos anteriores a 1990, será o senhorio a apresentar um valor ao inquilino. Este pode propor um outro valor. O valor resultante da renda será o valor médio dos dois valores caso concordem ambos. Se não chegarem a acordo, o valor médio entre os dois valores anteriores será usado para cálculo da indemnização, – correspondendo a 60 rendas – que o senhorio terá de pagar ao inquilino para que este abandone a casa.

Para contratos posteriores, apenas se tem informação sobre o período mínimo de arrendamento que passa a ser de 2 anos. Mas, é possível que algumas das medidas para contratos mais antigos também venham a ser aplicadas nestes casos.

4) Há um período de transição?
Sim. Nos casos de pessoas com mais de 65 anos, invalidez acima de 60%, ou com dificuldades económicas, haverá um período de transição de 5 anos. Findo esse período, a situação será reavaliada, e poderá o Estado subsidiar a diferença. Durante os 5 anos do período de transição, há limites para o ajustamento anual da renda, que não pode exceder 25% ou 10% do rendimento dos inquilinos, consoantes estes tenha rendimentos superiores ou inferiores a 500 Euros mensais.

5) O senhorio é obrigado a fazer obras?
O levantamento do estado das habitações está ligado ao valor patrimonial que é usado para calcular o IMI. As finanças têm um processo em curso que estará terminado em 2013 para calcular o novo IMI, pelo que apenas nessa altura se poderá determinar se é necessária ou não a execução de obras. No entanto, o senhorio pode aumentar já o valor da renda.

6) Despejos? Como vão funcionar?
Após 2 meses de não pagamento ou atraso na renda, o senhorio pode terminar o contrato. Deve dirigir-se ao Balcão Nacional do Arrendamento, que ainda não existe, nem tem data definida para início de actividade, e será esse balcão a notificar o inquilino, que tem a possibilidade de, no mês seguinte, regularizar a situação. Pode fazê-lo apenas uma vez por contrato. Se acontecer outra vez é accionado o despejo. Se o inquilino se opuser, o processo tem de ser encaminhado para os tribunais. Está a ser preparado um processo especial para tentar resolver estes processos em 3 meses.

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